Wypowiedzenie umowy najmu – co warto wiedzieć na ten temat?

Umowa najmu jest podstawowym dokumentem, na podstawie którego wynajmujący udostępnia mieszkanie lokatorom. Co jednak, gdy umowę taką chcemy wypowiedzieć? Czy istnieją istotne różnice pomiędzy wypowiedzeniem umowy przez właściciela mieszkania, a najemcę? Jak powinno wyglądać dobrze przygotowanie wypowiedzenie? Okazuje się, że tak prosty temat, jak wypowiedzenie umowy kryje w sobie więcej, niż można by się spodziewać.

Wypowiedzenie umowy najmu – podstawowe informacje

Przede wszystkim należy powiedzieć, że wypowiedzenie zawsze dotyczyć musi konkretnej umowy, która powinna zostać w nim jasno wskazana. Wbrew obiegowym opiniom nie ma znaczenia, czy jest to umowa na czas określony, czy nieokreślony – każdy rodzaj umowy najmu może zostać wypowiedziany z odpowiednim, przewidzianym w niej wyprzedzeniem. Zgodnie z literą prawa maksymalny okres wypowiedzenia nie może być dłuższy, niż okres, za jaki płacony jest czynsz. Tak więc jeżeli czynsz opłacany jest co miesiąc, to okres wypowiedzenia nie może być dłuższy niż właśnie miesiąc. Jeżeli czynsz opłacany jest kwartalnie, to maksymalny okres wypowiedzenia wynosi trzy miesiące. Warto o tym pamiętać, ponieważ nawet odpowiedni zapis w umowie nie może zmienić tej zasady. W sytuacji konfliktowej prawo ma pierwszeństwo przed umową najmu. Jeżeli umowa ma formę pisemną, wypowiedzenie również powinno takie być. W przypadku gdy pomiędzy wynajmującym, a najemcą zawarta została tylko umowa ustna (prawo przewiduje taką możliwość), ze względów bezpieczeństwa również poleca się wypowiedzenie pisemne, choć nie jest to obowiązkowe.

Jak powinno wyglądać wypowiedzenie umowy najmu

Wypowiedzenie umowy najmu jest dokumentem, który powinien zawierać konkretne informacje. Tak jak już napisano, wypowiedzenie dotyczy konkretnej umowy. Muszą się więc w nim znaleźć informacje pozwalające na jej zidentyfikowanie. Najczęściej wystarczy wskazanie daty zawarcia umowy, jej stron i adresu lokalu, którego umowa dotyczy. Wartom w wypowiedzeniu zawrzeć również notkę o zachowaniu przewidzianego umową okresu wypowiedzenia. Jeżeli z jakiś powodów wypowiedzenie następuje bez zachowania wskazanego w umowie okresu, to należy w nim dokładnie opisać powody takiej sytuacji.

Na co zwrócić szczególną uwagę

Wypowiedzenie jest ważne tylko wtedy, kiedy zostanie dostarczone drugiej stronie umowy. Najprostszym sposobem na uzyskanie potwierdzenia jest podpisanie dokumentu. W sytuacjach konfliktowych zdobycie podpisu może jednak nie być łatwe. W takim razie wypowiedzenie może być dostarczone w obecności świadków, którzy potwierdzą jego doręczenie do rąk odpowiedniej osoby. Możliwe jest również wysłanie wypowiedzenia pocztą, a nawet za pomocą poczty elektronicznej. W obu przypadkach konieczne jest uzyskanie potwierdzenia, że adresat odebrał list.

Umowa najmu, a jej wypowiedzenie

W umowie najmu zawarte mogą być na przykład informacje o kaucji, jaką wpłacili wynajmujący i o warunkach jej zwrotu. Jeżeli tak jest, to w wypowiedzeniu również powinna znaleźć się odpowiednia adnotacja. Zasadniczo można powiedzieć, że w wielu kwestiach skuteczność wypowiedzenia zależy od tego, jak dobrze skonstruowana jest umowa najmu. Jeżeli posiada ona istotne braki – na przykład nie wskazano daty i warunków zwrotu kaucji – właściciel mieszkania i lokator będą musieli się dogadać. Warto w tym momencie również wspomnieć o fakcie, że w umowie mogą znaleźć się zapisy dotyczące sytuacji, w których umowa może zostać wypowiedziana bez zachowania okresu wypowiedzenia. Jeżeli poszczególne punkty umowy są numerowane, to dobrą praktyką jest odwoływanie się w wypowiedzeniu do konkretnych punktów.

Moc prawna wypowiedzenia umowy najmu

Co do zasady wypowiedzenie umowy najmu, jeżeli następuje z zachowaniem okresu wypowiedzenia i nie ma konieczności wskazania winy żadnej ze stron, zawsze ma moc prawną. Jeżeli następuje wcześniejsze wypowiedzenie umowy w związku z jej nieprzestrzeganiem przez strony, zawsze istnieje możliwość odwołania się od wypowiedzenia w sądzie. Należy wiedzieć, że wypowiedzenie umowy w żaden sposób nie może zmusić najemcy do opuszczenia lokalu. Jeżeli jednak to nie nastąpi, właściciel mieszkania może wnieść sprawę o eksmisję do właściwego sądu.

Co jeszcze warto wiedzieć na ten temat?

Na koniec warto wskazać na konkretne przypadki, w których właściciel mieszkania może wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania przyjętego okresu wypowiedzenia, nawet jeżeli nie są one zawarte w umowie. Dzieje się tak na przykład, kiedy lokator zalega ze spłatą czynszu przynajmniej dwa pełne miesiące. Innym przypadkiem jest użytkowanie lokalu niezgodne z umową, oraz wynajęcie go osobom trzecim (całości, albo części) bez zgody właściciela. Innym przypadkiem jest zaniedbanie, bądź zniszczenie mieszkania do takiego stopnia, że znacząco obniża to jego wartość.